Vous venez d’acheter à Rennes, autour du centre historique, le Thabor, Sainte-Thérèse, Cleunay, Bréquigny, le Blosne, Villejean, Maurepas, Beauregard et Baud-Chardonnet, et un défaut grave se révèle. Un expert indépendant recherche le vice puis peut convoquer les parties à une expertise amiable contradictoire.
Rennes
Pour faire valoir la garantie des vices cachés, il faut établir un défaut caché, antérieur à la vente et suffisamment grave. À Rennes, l’expert apporte ces éléments techniques, puis peut réunir le vendeur et son assureur lors d’une expertise amiable contradictoire. Délai d’action : deux ans à compter de la découverte.
Phase 1, recherche d’un vice caché : 990 € TTC. Phase 2, convocation à une expertise amiable : 990 € TTC. Hors déplacement (60 € jusqu’à 100 km) et frais de gestion (50 €).
Rennes mêle les maisons à pans de bois épargnées par l’incendie de 1720, la ville reconstruite en granite et en pierre au XVIIIe siècle autour des places du Parlement et de la Mairie, les immeubles du XIXe siècle, les grands ensembles des années 1960 et 1970 au Blosne, à Villejean ou à Maurepas, et les quartiers neufs de Beauregard, de la Courrouze, d’EuroRennes ou de Baud-Chardonnet.
Pans de bois du centre ancien, copropriétés des grands ensembles et programmes neufs nombreux font la diversité des diagnostics rennais. Dans ce type de bâti, certains défauts se dissimulent facilement derrière une rénovation récente : faux plafond, doublage collé, parquet neuf posé sur un plancher affaibli. La comparaison entre l’annonce, les photos de visite et l’état actuel est aussi un outil précieux.
La ville repose sur les schistes du Briovérien, recouverts par endroits de limons et d’altérites argileuses, avec des alluvions dans les vallées de la Vilaine et de l’Ille. Les remblais qui ont accompagné la canalisation de la Vilaine et l’urbanisation des fonds de vallée expliquent que le comportement du sol varie d’une rue à l’autre.
La Vilaine et l’Ille se rejoignent au cœur de la ville, la Vilaine passant sous la place de la République. Les crues de 1995, de l’hiver 2000 à 2001 et de 2025 ont touché les quartiers bas, et les sous-sols proches des berges appellent une attention particulière à l’humidité.
À l’échelle de Rennes, la base Géorisques recense 14 reconnaissances de l’état de catastrophe naturelle publiées entre 1987 et 2025, dont 12 pour des inondations et coulées de boue. Rennes est en zone de sismicité 2, faible. Le potentiel radon de la commune est de catégorie 3, la plus élevée : une mesure dans les pièces de vie en rez-de-chaussée est conseillée. Au centre de Rennes, l’exposition au retrait-gonflement des argiles est faible, et elle peut varier d’un quartier à l’autre. Rennes compte 230 890 habitants (population municipale, INSEE) sur environ 5 033 hectares.
L’expert vérifie ce qui figurait dans les documents remis à l’acquéreur, car un risque signalé et un désordre visible ne se traitent pas comme un défaut dissimulé. Dans un immeuble ancien de Rennes, les procès-verbaux d’assemblée générale remis lors de la vente sont une pièce clé pour savoir ce qui était connu.
Rennes appartient à l’intercommunalité Rennes Métropole. La commune compte 230 890 habitants sur environ 5 033 hectares, soit une densité proche de 4 588 habitants par kilomètre carré. Son code postal est le 35000.
Les risques recensés par Géorisques pour Rennes comprennent notamment : inondation, séisme, phénomène lié à l’atmosphère, tempête et grains (vent), transport de marchandises dangereuses. L’état des risques annexé à toute vente ou location précise, adresse par adresse, les zones concernées par un plan de prévention. Pour une expertise vices cachés à Rennes, l’expert consulte ces informations avant la visite et les relie à ses constats sur place, pour distinguer ce qui relève du contexte local de ce qui relève du bâtiment lui-même.
Le délai pour agir sur le fondement des vices cachés est de deux ans à compter de la découverte du vice. Faites établir les faits rapidement : le rapport de l’expert date les constats, décrit le désordre et son ancienneté probable, et sert de base à la convocation des parties.
Caché, antérieur, grave : ces trois conditions doivent être réunies. Un défaut que l’acheteur pouvait voir est un vice apparent. Un défaut apparu après la vente sans origine antérieure ne relève pas de la garantie. Un défaut mineur, qui n’affecte pas réellement l’usage, ne suffit pas.
L’expert apporte les éléments techniques sur chacune de ces conditions. La qualification juridique revient ensuite à l’avocat ou au juge.
Le vice apparent est celui qu’un acheteur attentif pouvait voir lors des visites : une tache d’humidité visible, une fissure non dissimulée, une fenêtre cassée. Il n’ouvre pas droit à la garantie des vices cachés, puisque l’acheteur a accepté le bien en connaissance de cause. D’où l’intérêt d’un bilan avant achat.
Le défaut de conformité concerne l’écart entre ce qui a été promis et ce qui a été livré : surface inférieure, prestation annoncée mais absente. Pour un lot de copropriété, la loi Carrez encadre l’erreur de surface. L’expert vous aide à identifier la nature exacte du problème, qui conditionne la démarche à suivre.
La phase 1 établit les faits techniques : nature du défaut, antériorité probable, gravité.
Un plancher bois dont les solives ont été attaquées par l’humidité ou des insectes peut être recouvert d’un parquet neuf. Une infiltration par la toiture peut être masquée par un faux plafond. Des remontées capillaires, ou un mur en terre (bauge) qui se dégrade, peuvent être cachés derrière un doublage collé et ne réapparaître qu’après quelques mois.
D’autres vices touchent les réseaux : évacuation en fonte fissurée encastrée, raccordement non conforme d’une salle d’eau créée dans un ancien atelier, ventilation absente d’une cuisine fermée.
La première phase vise à répondre à des questions précises : quel est le défaut, depuis quand existe-t-il, pouvait il être vu lors de la visite, quelle est sa gravité. L’expert mesure, photographie, compare, et consulte les pièces de la vente.
À l’issue, il vous remet un rapport qui expose ses constats et ses conclusions, et précise les points qui pourraient être contestés.
L’expertise amiable contradictoire réunit l’acquéreur, le vendeur et les autres parties concernées autour des constats techniques. Chacun peut présenter ses observations, ce qui rend le rapport plus difficile à contester.
Elle peut permettre de trouver une solution sans procès. À défaut d’accord, le rapport peut être produit à l’appui d’une procédure, avec votre avocat.
L’action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil). Conservez les photos datées, les échanges avec le syndic, les devis et les déclarations de sinistre.
Faire constater rapidement présente aussi un intérêt technique : un désordre évolue, et les indices d’antériorité peuvent disparaître si des travaux sont entrepris trop tôt.
Une lettre recommandée adressée au vendeur pour l’informer de la découverte du défaut fixe utilement la chronologie.
Les actes de vente entre particuliers peuvent contenir une clause excluant la garantie des vices cachés. Elle ne protège pas le vendeur qui connaissait le vice et l’a dissimulé, et elle est écartée lorsque le vendeur est un professionnel ou assimilé, par exemple s’il a lui-même réalisé les travaux en cause.
L’expertise contribue à établir ces éléments. Pour la qualification juridique, l’avis d’un avocat ou du notaire reste nécessaire.
Réunissez l’acte de vente et le compromis, le dossier de diagnostic technique, l’annonce et les photos de visite, les procès-verbaux d’assemblée générale remis lors de la vente et les échanges avec l’agence ou le vendeur. Ajoutez les photos datées du désordre et les devis de réparation.
Ces pièces permettent de vérifier ce qui était connu ou visible lors de la vente. Le témoignage d’un voisin ou du gardien sur des travaux antérieurs peut aussi être utile.
Retrouvez nos pages vices cachés pour chaque commune d’Ille-et-Vilaine, et la page expertise vices cachés à Rennes.
Le vice apparent pouvait être vu lors de la visite. Il ne relève pas de la garantie des vices cachés.
Non. En copropriété, elle relève de la loi Carrez, qui obéit à ses propres règles.
Phase 1 : 990 € TTC. Phase 2 : 990 € TTC. Hors déplacement (60 € jusqu’à 100 km) et frais de gestion (50 €).
Deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil).
Pas si le vendeur connaissait le vice et l’a caché, ou s’il est assimilé à un professionnel.
Pas pour la phase technique. En l’absence d’accord amiable, un avocat est nécessaire pour une procédure.
Évitez-le : les réparations effacent les indices. En cas d’urgence, documentez l’état avant intervention.
Oui, si les conditions sont réunies. Le syndicat des copropriétaires peut alors être concerné.
Il peut l’être s’il était caché, antérieur et grave. L’expert vérifie ce que mentionnait l’état des risques et ce qui était visible.
Réservez la phase 1 en ligne, ou exposez votre situation à un conseiller au 0 805 69 09 69 (appel gratuit).
