Assainissement non collectif défaillant : vice caché ou défaut connu ?

Les communes, ou leurs groupements, assurent le contrôle des installations d’assainissement non collectif par un service public dédié. Ce contrôle vérifie la conception, l’exécution et le bon fonctionnement des installations, et classe celles-ci selon leur conformité et les risques qu’elles présentent pour la santé ou l’environnement. Lors de la vente d’une maison non raccordée au réseau public, le rapport de ce contrôle, daté de moins de trois ans, doit être annexé au dossier de diagnostic technique.

Lorsque le rapport relève une non-conformité, l’acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après la signature de l’acte de vente.

Les désordres typiques sont des refoulements dans les évacuations de la maison, des débordements du regard de la fosse, des odeurs persistantes, un terrain détrempé ou une végétation anormale au-dessus de l’épandage, des eaux grises qui ressurgissent en surface. Certains révèlent un défaut d’entretien récent, une vidange tardive, un préfiltre colmaté. D’autres révèlent un défaut structurel : épandage sous-dimensionné, colmaté ou inexistant, fosse fissurée, canalisations cassées, rejet direct vers un fossé ou un puits perdu.

La distinction est importante : un défaut d’entretien ne relève pas de la même analyse qu’une installation incomplète dissimulée.

Conservez le rapport de contrôle, l’acte de vente et les échanges avec le vendeur : ils fixent ce que vous saviez au jour de l’achat.

Pour relever de la garantie des vices cachés, le défaut doit être caché, antérieur à la vente et grave. Si le rapport de contrôle signalait clairement la non-conformité, le défaut est connu de l’acquéreur et ne peut plus être qualifié de caché sur ce point. Mais le rapport repose sur ce qui était visible et accessible le jour du contrôle : un épandage annoncé mais inexistant, un rejet direct dissimulé, une fosse réparée sommairement et recouverte, ou des déclarations inexactes du vendeur lors du contrôle peuvent constituer un défaut que l’acquéreur ne pouvait pas déceler.

L’action doit être engagée dans les deux ans à compter de la découverte. La connaissance du vice par le vendeur écarte la clause d’exclusion de garantie.

La réhabilitation d’un assainissement non collectif nécessite en principe une étude de sol et de filière, puis un projet validé par le service public d’assainissement non collectif avant les travaux, et un contrôle d’exécution à leur achèvement. Le choix de la filière dépend de la perméabilité du sol, de la surface disponible, de la pente et de la présence d’une nappe ou d’un puits à proximité. Les sols peu perméables, présents sur certains terrains argileux, imposent des filières plus coûteuses.

Le coût varie fortement selon la filière, d’où l’importance de le connaître avant l’achat ou de l’établir précisément dans le cadre d’un recours.

L’expertise vices cachés se déroule en deux phases : recherche du vice, puis expertise amiable contradictoire avec le vendeur et, le cas échéant, l’agence. Chaque phase est proposée à 990 € TTC, hors frais de déplacement et de gestion. Un accord amiable sur la prise en charge des travaux est la voie la plus rapide ; à défaut, le rapport sert de base à une action en justice.

Pour une longère en cours d’achat, notre guide acheter une longère bretonne détaille les points à contrôler, assainissement compris.