Achat immobilier
Acheter dans l’intra-muros de Saint-Malo : les copropriétés de la Reconstruction
Acheter un appartement dans l’intra-muros de Saint-Malo, c’est acheter un morceau d’une ville presque entièrement détruite en août 1944 puis reconstruite de l’après-guerre au début des années 1960. Derrière des façades de granite qui reprennent l’allure des anciennes demeures d’armateurs, les immeubles de la Reconstruction associent des techniques de leur époque, béton armé, planchers en béton, toitures en ardoise à fortes pentes et lucarnes, et vivent face à la mer depuis plus de soixante ans. Leur état dépend de l’entretien des copropriétés : façades, toitures, menuiseries, réseaux, caves. Ce guide aide l’acquéreur à savoir quoi regarder, quels documents lire et comment l’expertise avant achat éclaire la décision.
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L’essentiel
Dans l’intra-muros de Saint-Malo, les immeubles reconstruits après 1944 posent des questions spécifiques : état des façades et des joints de granite exposés aux embruns, corrosion éventuelle des bétons armés, étanchéité des toitures en ardoise et des lucarnes, menuiseries, réseaux d’origine, caves et humidité. Les procès-verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien et le plan pluriannuel de travaux révèlent les dépenses passées et à venir. Le bilan avant achat confronte l’examen du logement et des parties communes accessibles à ces documents, et permet de négocier en connaissance de cause.
Derrière une façade de granite, un immeuble de la Reconstruction a l’âge et les points faibles de son époque.
L’histoire
Une ville reconstruite
La ville close de Saint-Malo a été en grande partie détruite par les combats et les incendies de l’été 1944. Sa reconstruction, engagée après-guerre sous la direction de l’architecte Louis Arretche, a fait le choix de restituer l’esprit de la cité ancienne : alignements, gabarits, toitures à forte pente, façades de granite, tout en modernisant les immeubles, leurs distributions et leurs équipements. Le résultat est un ensemble homogène, que l’on prend volontiers pour ancien.
Pour un acquéreur, cette histoire compte : un immeuble reconstruit vers 1950 n’a ni les faiblesses d’une maison du XVIIe siècle, ni les standards d’une construction récente. Il a les caractéristiques techniques de sa génération, et il approche l’âge où certains ouvrages doivent être repris.
Les façades
Granite, joints et bétons
Les façades associent la pierre de granite et des éléments en béton armé selon les immeubles : linteaux, planchers, balcons, corniches. Face à la mer, les joints se creusent sous l’effet du vent et du sel, et la pluie battante peut pénétrer. Les bétons armés exposés aux embruns peuvent voir leurs armatures rouiller et éclater leur enrobage : une fissure fine le long d’une arête, avec des traces de rouille, en est le signe.
L’expert examine ce qui est visible depuis la rue, la cour et les parties communes accessibles, relève les fissures, les épaufrures, les joints dégradés, et met ces constats en regard des ravalements réalisés ou programmés. Notre guide sur les maisons de la côte malouine détaille ces pathologies.
Les toitures
Toitures, lucarnes et chéneaux
Les toitures à forte pente couvertes d’ardoise, percées de lucarnes et de souches de cheminées, font l’identité de la ville close. Elles comportent aussi de multiples points singuliers : noues, solins, chéneaux, raccords de lucarnes, souches. Une couverture qui approche de la fin de sa vie, des crochets corrodés ou des zingueries fatiguées annoncent une réfection coûteuse pour la copropriété.
Dans les appartements sous combles, l’expert recherche les traces d’infiltration aux plafonds, autour des fenêtres de toit et des lucarnes. Il demande si une étude ou un devis de couverture a été présenté en assemblée générale.
Les joints de granite creusés par le vent et le sel laissent entrer la pluie battante.
Le logement
Ce que l’expert regarde dans l’appartement
Dans le logement, l’expert examine les menuiseries, leur étanchéité et leur état face aux embruns, les traces d’humidité sur les murs exposés, les plafonds, les planchers, l’état des pièces d’eau et de leurs évacuations, l’installation électrique et le chauffage. Il vérifie la ventilation, parfois insuffisante dans les appartements anciens dont les fenêtres ont été remplacées sans entrées d’air.
Les transformations réalisées au fil des ventes, suppression de cloisons, création de salles d’eau, réunion de lots, sont repérées : elles doivent avoir été autorisées par la copropriété lorsqu’elles touchent aux parties communes ou à la structure.
Les documents
Lire les documents de copropriété
Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales sont la meilleure source sur l’état de l’immeuble : ravalements, toitures, réseaux, sinistres, contentieux. Le carnet d’entretien liste les travaux réalisés. Le plan pluriannuel de travaux, lorsqu’il a été adopté, et le diagnostic technique global éventuel chiffrent les besoins à venir. Le montant du fonds de travaux renseigne sur la capacité de la copropriété à y faire face.
L’expert lit ces documents à la lumière de sa visite : une façade visiblement dégradée sans travaux programmés, ou au contraire des travaux votés mais pas encore appelés, changent la valeur réelle du lot.
Les caves
Caves et rez-de-chaussée
Les caves de la ville close, en partie héritées des anciennes demeures, sont fraîches et peuvent être humides. Elles se ventilent, et leurs murs ne doivent pas être enfermés derrière des revêtements étanches. Une cave utilisée comme cellier se juge à son usage : une légère humidité n’est pas un défaut, une venue d’eau ou un affaissement de voûte en sont.
Les rez-de-chaussée commerciaux et les logements en rez-de-chaussée sur cour méritent un examen attentif de l’humidité en pied de mur et des réseaux d’évacuation communs.
Pensez aussi aux parties communes en sous-sol : réseaux d’évacuation anciens, colonnes en fonte, regards. Leur état conditionne de futures dépenses partagées entre copropriétaires.
Les toitures à forte pente et leurs lucarnes multiplient les points singuliers à surveiller.
Le patrimoine
Règles de protection et travaux
La ville close fait l’objet de règles de protection du patrimoine : toute intervention sur l’aspect extérieur, menuiseries, couvertures, façades, est soumise à autorisation et à l’avis de l’architecte des bâtiments de France. Les matériaux et les techniques imposés peuvent renchérir les travaux, qu’il s’agisse de remplacer des fenêtres dans votre lot ou de refaire une toiture en copropriété.
Avant d’acheter avec un projet de travaux, renseignez-vous auprès de la mairie sur les règles applicables : elles conditionnent la faisabilité et le coût du projet.
Le service urbanisme de la ville renseigne sur les autorisations nécessaires et leurs délais.
Le budget
Anticiper les charges et les travaux
Un appartement intra-muros se paie cher, et les travaux de copropriété dans un immeuble exposé à la mer ne sont pas anodins. Le rapport de l’expert distingue ce qui relève de votre lot et ce qui relève des parties communes, hiérarchise les travaux, et vous aide à évaluer votre quote-part future. Ces éléments servent à négocier le prix ou à demander des précisions au vendeur et au syndic avant de signer.
Le compromis peut aussi intégrer une information précise sur les travaux votés et leur répartition entre vendeur et acquéreur.
L’expertise
Le bilan avant achat à Saint-Malo
Nos experts interviennent à Saint-Malo, dans l’intra-muros comme à Saint-Servan, Paramé ou Rothéneuf, pour le bilan avant achat. La visite se programme de préférence avant la signature du compromis, ou pendant le délai de rétractation de dix jours.
Pour l’humidité liée au sel, voir notre guide sur les embruns et le salpêtre ; pour une villa plutôt qu’un appartement, celui sur l’achat d’une villa à Dinard.
Pour aller plus loin
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
Les immeubles de l’intra-muros sont-ils anciens ?
Pour l’essentiel, ils ont été reconstruits après 1944, de l’après-guerre au début des années 1960, en reprenant l’esprit de la cité ancienne. Ils ont les caractéristiques techniques de cette époque.
Quels documents demander avant d’acheter ?
Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d’entretien, le plan pluriannuel de travaux s’il existe, le diagnostic technique global éventuel et le montant du fonds de travaux.
Le sel des embruns abîme-t-il les immeubles ?
Il dégrade les joints, les métaux et les bétons armés exposés, et entretient l’humidité de certains murs. L’entretien des façades exposées est donc un poste important.
Puis-je changer mes fenêtres librement ?
Non, dans la ville close les interventions sur l’aspect extérieur sont soumises à autorisation et à l’avis de l’architecte des bâtiments de France.
La cave humide est-elle un défaut ?
Une légère humidité est normale dans une cave. Une venue d’eau, des désordres de voûte ou une humidité qui gagne le logement sont en revanche à signaler.
Quand programmer le bilan avant achat ?
Avant la signature du compromis, ou pendant le délai de rétractation de dix jours qui suit la signature pour un acquéreur non professionnel.
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Sources
- Ville de Saint-Malo, histoire de la reconstruction de la ville close
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, Légifrance
- Code de la construction et de l’habitation, article L271-1, Légifrance
