VEFA
Appels de fonds en VEFA : l’échéancier légal et les contrôles à chaque étape
En vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur paie son logement au fur et à mesure de sa construction. Chaque appel de fonds correspond à un stade du chantier, et la loi fixe des plafonds pour éviter de payer plus que ce qui est construit. À Rennes, à Saint-Malo ou dans la métropole, les programmes neufs se financent ainsi sur deux à trois ans, avec un prêt débloqué au rythme des appels. Savoir lire l’échéancier, vérifier qu’un stade est réellement atteint et connaître les règles du solde à la livraison permet d’aborder sereinement cette période. Ce guide explique l’échéancier légal, les justificatifs à demander, les contrôles possibles à chaque étape et le rôle de l’expert.
Plus de 65 experts certifiésAvis neutre et indépendantIntervention dans toute la France
VEFA
L’essentiel
En VEFA, les paiements sont plafonnés par le code de la construction et de l’habitation : au plus 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement de l’immeuble, le solde de 5 % étant versé à la mise à disposition et pouvant être consigné en cas de contestation sur la conformité. Chaque appel doit correspondre à un stade réellement atteint, attesté par un professionnel. L’acquéreur peut demander l’attestation, suivre l’avancement et faire contrôler les étapes clés. L’expert intervient surtout à la visite cloisons, à la pré-livraison et à la livraison, où se joue la conformité.
Payer en VEFA, c’est payer un stade atteint, pas une date sur un calendrier.
Le principe
Payer au rythme du chantier
La vente en l’état futur d’achèvement transfère à l’acquéreur la propriété du sol et des constructions existantes dès la signature de l’acte, puis des ouvrages à venir au fur et à mesure de leur exécution. Le prix est payé selon le même rythme : chaque stade franchi par le chantier donne lieu à un appel de fonds. Le promoteur doit justifier d’une garantie financière d’achèvement, qui assure la fin des travaux en cas de défaillance.
Ce système protège l’acquéreur, à condition que les appels correspondent bien aux stades atteints et que le solde final reste un levier en cas de défaut de conformité.
L’échéancier
Les plafonds fixés par la loi
Le code de la construction et de l’habitation fixe des pourcentages maximaux du prix exigibles à chaque stade : 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement de l’immeuble. L’acte de vente peut prévoir des étapes intermédiaires, à condition de respecter ces plafonds cumulés : par exemple un appel à la signature, puis à l’achèvement des planchers, à la pose des cloisons, à la mise hors d’air.
Le solde, soit 5 % du prix, est payable lors de la mise à disposition du logement. Comparez l’échéancier de votre acte à ces plafonds, et demandez des explications au notaire si un appel paraît anticipé.
Les justificatifs
Ce qui atteste qu’un stade est atteint
Chaque appel de fonds est accompagné, en principe, d’une attestation d’avancement établie par l’architecte ou le maître d’œuvre de l’opération, qui certifie que le stade est atteint. Demandez-la si elle ne vous est pas transmise : votre banque l’exige d’ailleurs pour débloquer le prêt. Les photographies du chantier et les visites organisées par le promoteur complètent l’information.
En cas de doute sur l’atteinte d’un stade, interrogez le promoteur par écrit et conservez sa réponse. Un appel prématuré n’a pas à être réglé avant que le stade soit effectivement atteint.
La mise hors d’eau, couverture et étanchéité posées, marque le passage à 70 % du prix au plus.
Les stades
Fondations, hors d’eau, achèvement
Les fondations sont achevées lorsque les ouvrages de fondation sont réalisés, ce qui inclut, pour un immeuble avec sous-sol, les niveaux enterrés selon les stipulations de l’acte. La mise hors d’eau correspond à la pose de la couverture et de l’étanchéité qui protègent le bâtiment des intempéries. L’achèvement s’entend de l’exécution des ouvrages et de l’installation des éléments d’équipement indispensables à l’utilisation de l’immeuble, des défauts de conformité ou des malfaçons non substantiels n’empêchant pas de le constater.
Ces définitions juridiques ne disent pas que tout est parfait à chaque stade, mais que l’étape est franchie : la qualité se contrôle lors des visites.
Les visites
Les visites qui accompagnent les paiements
Le promoteur peut organiser des visites de chantier, et l’acquéreur peut demander la visite cloisons et la visite de pré-livraison. Ces rendez-vous sont l’occasion de vérifier l’avancement et la qualité, et de faire corriger les écarts avant les finitions. L’expert vous accompagne et rédige un rapport photographié transmis au promoteur.
Associer ces visites aux appels de fonds correspondants, cloisons et mise hors d’air notamment, donne une base objective pour dialoguer avec le promoteur.
Le solde
Le solde à la livraison et sa consignation
À la mise à disposition du logement, le solde de 5 % est exigible. En cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat, l’acquéreur peut le consigner, par exemple auprès d’un dépositaire désigné, jusqu’à la levée des non-conformités. Cette faculté, encadrée par le code de la construction, est un levier pour obtenir les reprises.
La consignation doit reposer sur des non-conformités réelles et documentées dans le procès-verbal de livraison. Notre guide sur la livraison VEFA explique comment rédiger ces réserves.
L’attestation d’avancement de l’architecte justifie chaque appel de fonds.
Les retards
Retards et intérêts intercalaires
Pendant la construction, l’acquéreur rembourse en général les intérêts du prêt sur les sommes débloquées, les intérêts intercalaires, tout en payant parfois un loyer. Un retard de livraison prolonge cette double charge. L’acte de vente fixe la date prévue de livraison et les causes légitimes de suspension du délai, comme les intempéries ou la défaillance d’une entreprise, et peut prévoir des pénalités.
En cas de retard, demandez par écrit les justificatifs des causes invoquées et conservez les échanges. Un avocat peut vous conseiller sur l’indemnisation possible.
Le financement
Coordonner banque et notaire
Le prêt immobilier est débloqué par la banque au vu des appels de fonds et des attestations d’avancement. Vérifiez que l’offre de prêt prévoit des déblocages progressifs adaptés à la VEFA, et anticipez la date de fin de chantier pour organiser votre déménagement. Le notaire reste votre interlocuteur pour toute question sur l’échéancier, la garantie financière d’achèvement et la consignation du solde.
Le dossier
Tenir un dossier de suivi
Un dossier de suivi bien tenu simplifie toute la période de construction. Classez par date l’acte de vente et ses annexes, la notice et le plan, les avenants de travaux modificatifs, chaque appel de fonds avec son attestation d’avancement et le justificatif de paiement, les déblocages de la banque, les courriers échangés avec le promoteur et les rapports de l’expert. Notez les dates annoncées et les dates réelles.
Ce dossier sert à vérifier en un coup d’œil où en est le chantier et ce qui a été payé, à préparer la livraison, et à étayer une éventuelle réclamation en cas de retard ou de non-conformité. Il constituera ensuite la mémoire du logement, utile pour exercer les garanties et, un jour, pour le revendre.
L’expertise
L’accompagnement VEFA
L’assistance VEFA réunit la visite cloisons, la pré-livraison et la livraison. Les visites démarrent à 480 € TTC pour un appartement jusqu’à 50 m², selon la grille de la page nos tarifs. Nos experts interviennent à Rennes, dans la métropole et dans tout le département. Pour les repères propres aux quartiers rennais, voir notre guide acheter sur plan à Rennes.
Pour aller plus loin
Articles et expertises liés
Nos prestations et nos guides sur le même sujet.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Quels sont les plafonds de paiement en VEFA ?
Au plus 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement, et le solde de 5 % à la mise à disposition.
Dois-je payer un appel si le stade n’est pas atteint ?
Non. Demandez l’attestation d’avancement et des explications écrites. Un appel prématuré n’est pas exigible.
Peut-on retenir le solde à la livraison ?
En cas de contestation sur la conformité, le solde peut être consigné jusqu’à la levée des non-conformités, selon les modalités prévues par la loi.
Qui atteste l’avancement des travaux ?
L’architecte ou le maître d’œuvre de l’opération, par une attestation transmise avec l’appel de fonds.
Que faire en cas de retard de livraison ?
Demander par écrit les causes invoquées et leurs justificatifs, vérifier les stipulations de l’acte et se faire conseiller sur une éventuelle indemnisation.
L’expert vérifie-t-il les appels de fonds ?
Il contrôle la qualité et la conformité lors des visites cloisons, de pré-livraison et de livraison, ce qui éclaire le paiement des étapes correspondantes.
Besoin d’un avis d’expert ?
Décrivez nous votre situation : devis en ligne, ou conseil au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, articles L261-10 et suivants, R261-1 et R261-14, Légifrance
- Code civil, article 1601-3, Légifrance
- Agence nationale pour l’information sur le logement, fiches sur la VEFA
