Première année après la livraison VEFA : la garantie de parfait achèvement

Le code civil prévoit que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur. Concrètement, les défauts visibles non réservés le jour de la livraison doivent être signalés au promoteur par écrit, de préférence par lettre recommandée, dans le mois qui suit l’entrée dans les lieux. L’action en justice correspondante doit être engagée dans l’année.

Ce premier mois est donc précieux : faites un tour complet du logement vide, testez chaque équipement, observez les menuiseries par temps de pluie et de vent.

Les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage, robinetterie, volets, radiateurs, portes intérieures, bénéficient d’une garantie de bon fonctionnement d’au moins deux ans à compter de la réception. Les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination relèvent de la garantie décennale. Le vendeur d’immeuble à construire est tenu de ces garanties envers l’acquéreur.

L’assurance dommages-ouvrage, souscrite par le promoteur, permet le préfinancement des réparations relevant de la décennale, sans attendre une décision sur les responsabilités. L’assureur dispose de délais encadrés pour prendre position et faire une offre après la déclaration de sinistre.

Un logement neuf contient encore beaucoup d’eau : bétons, chapes, enduits et plâtres sèchent pendant plusieurs mois. Cette humidité de construction se traduit, la première année, par de la condensation sur les vitrages, des odeurs, parfois des moisissures dans les angles si la ventilation est insuffisante. Ce n’est pas forcément un défaut du logement, mais une phase normale, qui impose de ventiler en permanence, de ne jamais obstruer les entrées d’air ni les bouches d’extraction, et de chauffer régulièrement.

Si la condensation persiste au-delà de la première saison de chauffe, ou si une bouche d’extraction ne tire pas, il faut faire vérifier les débits de la ventilation : un défaut d’installation se signale alors au promoteur comme tout autre désordre.

Les réserves inscrites à la livraison doivent être levées par le promoteur. Une réserve est levée lorsque le défaut a été repris conformément à ce qui était attendu, ce qui se vérifie sur place. Il est utile de faire constater cette levée par écrit, réserve par réserve. Une reprise mal faite, une peinture refaite en laissant le défaut, un réglage provisoire, se signalent à nouveau.

L’expert peut revenir pour vérifier la levée des réserves les plus techniques et constater l’état après reprise.

Quelques semaines avant le premier anniversaire de la réception des travaux, faites un bilan : désordres signalés et non repris, désordres nouveaux apparus récemment, état des reprises réalisées. C’est le moment de relancer par écrit et de consulter un avocat si des points importants restent en suspens, compte tenu des délais applicables à chaque garantie.