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Livraison VEFA en Ille-et-Vilaine : formuler des réserves complètes
Le jour de la livraison d’un logement neuf acheté sur plan est un moment attendu, chargé d’émotion, et parfois expédié en une heure. C’est pourtant l’étape juridique la plus importante de la vente en l’état futur d’achèvement : ce qui n’est pas réservé ce jour-là devient plus difficile à faire reprendre. À Rennes, à Saint-Malo, à Bruz ou à Cesson-Sévigné, les promoteurs livrent parfois des dizaines de logements en quelques jours, et les entreprises quittent rapidement le chantier. Ce guide explique comment préparer la livraison, quoi contrôler pièce par pièce, comment rédiger des réserves précises et opposables, que faire du solde du prix et quels délais respecter après la remise des clés.
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L’essentiel
À la livraison VEFA, chaque défaut apparent et chaque non-conformité au plan ou à la notice doivent être consignés au procès-verbal, de manière précise et localisée. Le solde de 5 % du prix peut être consigné en cas de contestation sur la conformité. Après la remise des clés, l’acquéreur dispose d’un mois pour dénoncer par écrit les vices apparents non réservés. Suivent la garantie de parfait achèvement d’un an, la garantie de bon fonctionnement des équipements et la garantie décennale. L’expert indépendant vous assiste pour contrôler le logement avec méthode et formuler des réserves complètes.
Une réserve vague ne se lève jamais : elle doit dire quoi, où, et ce qui est attendu.
L’enjeu
Pourquoi la livraison est décisive
La livraison, ou mise à disposition du logement, marque la fin de l’exécution du contrat par le promoteur. Le procès-verbal signé ce jour-là fixe l’état du logement accepté par l’acquéreur, avec ou sans réserves. Les défauts réservés devront être repris par le promoteur ; les défauts apparents non réservés ne pourront être signalés que dans un délai court après la prise de possession.
Une réserve imprécise, comme peinture à reprendre, est difficile à faire exécuter et à vérifier. Une réserve précise, comme éclat de peinture de cinq centimètres sur le montant gauche de la porte de la chambre 2, à 1,20 mètre du sol, sera levée ou non sans discussion.
La préparation
Préparer la livraison
Rassemblez l’acte de vente, le plan de vente coté, la notice descriptive, les avenants de travaux modificatifs et les procès-verbaux des visites précédentes. Demandez au promoteur que l’électricité et l’eau soient en service pour tester les équipements. Prévoyez plusieurs heures, un mètre ruban, une lampe, un chargeur de téléphone pour tester les prises, et si possible un niveau.
Renseignez-vous auprès de votre notaire sur les modalités de consignation du solde, et vérifiez que les annexes, cave, parking, local vélo, sont livrées le même jour ou qu’un procès-verbal distinct est prévu.
Si vous ne pouvez pas être présent, donnez une procuration écrite à une personne de confiance ou à votre expert, en précisant l’étendue de son mandat.
Les contrôles
Ce qu’il faut contrôler
Le contrôle porte sur la conformité au plan et à la notice : dimensions des pièces, hauteur sous plafond, emplacement des équipements, nature des revêtements, nombre et position des prises, équipements de cuisine et de salle de bains prévus. Il porte aussi sur la qualité d’exécution : planéité des sols et des murs, finitions de peinture, joints, carrelage, menuiseries qui ferment correctement, absence de rayures sur les vitrages, fonctionnement des volets, des robinets, des évacuations, du chauffage, de la ventilation.
Les balcons et terrasses se contrôlent pour la pente, l’évacuation des eaux, les garde-corps et les seuils. Les parties privatives extérieures d’une maison, jardin, clôtures, terrasse, sont examinées selon la notice.
Les parties communes de passage, couloir et palier, se regardent aussi.
Une réserve précise localise le défaut, le décrit et renvoie au document de référence.
Les réserves
Rédiger des réserves opposables
Chaque réserve doit décrire le défaut, le localiser précisément, et si possible indiquer la référence du document auquel il ne se conforme pas. Une photographie, mentionnée dans le procès-verbal ou annexée, la complète utilement. Les réserves de conformité, une prise manquante, une cloison déplacée, un revêtement différent de la notice, se distinguent des réserves d’exécution, une rayure, un joint défectueux.
Ne signez pas un procès-verbal incomplet sous la pression du temps. Si le promoteur refuse d’inscrire une réserve, mentionnez-la vous-même et conservez une copie. L’expert vous aide à hiérarchiser et à formuler ces réserves.
Le solde
Payer ou consigner le solde
Le solde de 5 % du prix est exigible à la mise à disposition du logement. En cas de contestation sur la conformité, l’acquéreur peut le consigner, selon les modalités prévues par le code de la construction et de l’habitation, jusqu’à la levée des réserves concernées. Cette faculté est un levier important pour obtenir les reprises : votre notaire vous indiquera la procédure.
Consigner sans motif sérieux expose à des pénalités ; consigner en présence de non-conformités réelles et documentées est en revanche légitime. Le rapport de l’expert étaye cette décision.
Après les clés
Le mois qui suit la remise des clés
Le code civil permet de dénoncer les vices et défauts de conformité apparents dans le mois qui suit la prise de possession. Durant ce mois, faites le tour du logement à tête reposée, testez tous les équipements, observez les menuiseries par temps de pluie, vérifiez la ventilation. Adressez au promoteur, par lettre recommandée avec accusé de réception, la liste des défauts apparents non réservés.
L’action en justice relative à ces vices apparents doit ensuite être engagée dans l’année qui suit. Gardez une trace de toutes vos démarches.
Le contrôle des menuiseries et des seuils se fait avec méthode, pièce par pièce.
Les erreurs
Les erreurs à éviter le jour J
Plusieurs erreurs reviennent d’une livraison à l’autre. Venir seul et sans documents, et découvrir sur place qu’on ne sait plus ce que prévoyait la notice. Se laisser guider par le représentant du promoteur, qui organise la visite à son rythme. Se concentrer sur les finitions visibles et oublier de tester la ventilation, les évacuations, le chauffage ou les volets. Accepter des formulations vagues, comme reprises diverses ou finitions à revoir, qui ne permettront pas de vérifier la levée des réserves.
Autre écueil, ne pas vérifier les annexes, cave et parking, au motif qu’elles sont secondaires. Enfin, emménager immédiatement avec des meubles et des cartons masque les défauts au sol et sur les murs : si possible, faites le tour du logement vide pendant le mois qui suit la remise des clés, avant d’installer toutes vos affaires.
Les garanties
Les garanties qui suivent la livraison
Après la livraison courent la garantie de parfait achèvement d’un an, qui porte sur les désordres signalés à la réception ou apparus dans l’année, la garantie de bon fonctionnement des équipements dissociables, d’au moins deux ans, et la garantie décennale pour les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. L’assurance dommages-ouvrage souscrite par le promoteur permet un préfinancement des réparations relevant de la décennale.
Notre guide sur la première année après la livraison détaille ces garanties et la manière de les exercer.
L’expertise
L’assistance d’un expert
L’expert indépendant vous accompagne le jour de la livraison : il contrôle le logement avec méthode, mesure, teste, et vous aide à rédiger des réserves complètes. Il vérifie aussi que les défauts relevés lors de la visite de pré-livraison ont été corrigés. La visite livraison est proposée à partir de 530 € TTC pour un appartement jusqu’à 50 m², selon la grille de la page nos tarifs.
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
Dois-je signer le procès-verbal le jour même ?
Oui, mais seulement après avoir consigné toutes les réserves. Ne signez pas sous la pression un procès-verbal incomplet.
Puis-je consigner le solde du prix ?
En cas de contestation sur la conformité, oui, selon les modalités prévues par le code de la construction. Votre notaire vous indiquera la procédure.
Que faire d’un défaut découvert après la livraison ?
S’il était apparent, le dénoncer par écrit dans le mois suivant la prise de possession. S’il apparaît plus tard, il relève des garanties qui suivent la livraison.
Combien de temps prévoir pour la livraison ?
Plusieurs heures pour un appartement familial. Un contrôle méthodique pièce par pièce ne se fait pas en quelques minutes.
Les annexes sont-elles livrées en même temps ?
En principe oui. Si ce n’est pas le cas, un procès-verbal distinct doit être établi lors de leur livraison.
Combien coûte l’assistance à la livraison ?
La visite livraison démarre à 530 € TTC pour un appartement jusqu’à 50 m², puis 3 € par m², hors gestion du dossier et déplacement.
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Sources
- Code civil, articles 1642-1 et 1648, et 1792 à 1792-6, Légifrance
- Code de la construction et de l’habitation, article R261-14, Légifrance
- Agence Qualité Construction, guides de la réception des logements neufs
