Construction CCMI
Réception de maison CCMI : consigner les réserves et le solde
La réception est l’acte qui clôt la construction d’une maison en contrat de construction de maison individuelle. Le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves, et ce jour-là se décident beaucoup de choses : le point de départ des garanties, le transfert de la garde de la maison, le sort du solde du prix. Dans la couronne rennaise comme dans le reste de l’Ille-et-Vilaine, beaucoup de familles abordent ce moment seules, face au conducteur de travaux, avec peu de temps et beaucoup d’émotion. Ce guide explique comment se déroule la réception, comment formuler des réserves utiles, ce que la loi prévoit pour le solde du prix, et pourquoi l’assistance d’un professionnel change les délais applicables.
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Construction CCMI
L’essentiel
La réception d’une maison en CCMI est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves. Elle fait courir la garantie de parfait achèvement d’un an, la garantie de bon fonctionnement d’au moins deux ans et la garantie décennale. En présence de réserves, une somme au plus égale à 5 % du prix est consignée jusqu’à leur levée. Assisté d’un professionnel, le maître d’ouvrage paie le solde à la levée des réserves ; sans assistance, il dispose de huit jours après la remise des clés pour dénoncer par lettre recommandée les vices apparents non signalés. L’expert vérifie la maison avec méthode et rédige des réserves précises.
À la réception, ce qui n’est pas écrit n’existe plus : chaque réserve se localise et se décrit.
L’enjeu
Ce que change la réception
Le code civil définit la réception comme l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. À partir de ce jour, la maison est sous votre garde, les garanties légales commencent à courir, et le constructeur n’est plus tenu que de lever les réserves et de répondre des garanties. La réception est en principe prononcée contradictoirement, en présence du constructeur, et formalisée par un procès-verbal signé.
La jurisprudence admet aussi une réception tacite, lorsque le maître d’ouvrage prend possession et paie l’essentiel du prix sans réserve exprimée : mieux vaut l’éviter en organisant une réception en bonne et due forme.
La préparation
Préparer la réception
Rassemblez le contrat de construction, la notice descriptive, les plans, les avenants, les comptes rendus des visites précédentes et les rapports de l’expert. Vérifiez que l’électricité, l’eau et le chauffage sont en service pour tester les équipements. Prévoyez plusieurs heures, de la lumière, un mètre et un niveau.
La visite de pré-réception, quelques semaines avant, permet de dresser la liste des défauts pour que le constructeur les corrige à temps : elle allège la réception et réduit le nombre de réserves.
Ne fixez pas la réception le jour du déménagement.
Les contrôles
Ce qu’il faut contrôler
L’examen porte sur l’extérieur, toiture visible, gouttières et descentes, façades, menuiseries et volets, seuils, terrasse, abords et évacuation des eaux pluviales, et sur l’intérieur : planéité des sols, finitions des murs et plafonds, carrelage et faïence, portes et quincaillerie, escalier et garde-corps, plomberie, évacuations, électricité, chauffage, production d’eau chaude, ventilation. Les combles, l’isolation visible et le vide sanitaire, lorsqu’ils sont accessibles, sont aussi examinés.
La conformité aux plans et à la notice est vérifiée pièce par pièce : dimensions, équipements prévus, nature des revêtements, options commandées.
Faites fonctionner chaque équipement devant le constructeur : robinets, chasses d’eau, volets, chauffage, ventilation.
Le procès-verbal de réception fixe l’état accepté de la maison et la liste des réserves.
Les réserves
Formuler des réserves utiles
Chaque réserve doit localiser et décrire précisément le défaut, par exemple fissure de 30 centimètres sur l’enduit de la façade nord, à gauche de la fenêtre de la chambre 1, plutôt que reprises de façade. Une réserve précise se lève sans discussion, une réserve vague se discute pendant des mois. Annexez des photographies et faites référence aux documents contractuels pour les non-conformités.
Ne signez pas un procès-verbal sans réserves si des défauts existent, même mineurs, sous la promesse orale qu’ils seront corrigés. Ce qui n’est pas écrit est difficile à obtenir ensuite.
Le solde
Le solde du prix et sa consignation
Le code de la construction et de l’habitation encadre le paiement en CCMI : 95 % du prix au plus sont exigibles à l’achèvement des travaux d’équipement, et le solde à la réception. Lorsque des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix est consignée jusqu’à leur levée. Si le maître d’ouvrage est assisté d’un professionnel lors de la réception, le solde est payable à la levée des réserves, ou à la réception si elle est prononcée sans réserve.
Cette règle donne un levier important pour obtenir la levée effective des réserves.
Les délais
Huit jours sans professionnel
Lorsque le maître d’ouvrage n’est pas assisté d’un professionnel lors de la réception, il dispose d’un délai de huit jours à compter de la remise des clés pour dénoncer, par lettre recommandée avec accusé de réception, les vices apparents qu’il n’avait pas signalés lors de la réception. Ce délai très court impose d’inspecter la maison sans attendre après la remise des clés.
Être assisté d’un professionnel le jour de la réception évite cette course contre la montre et permet de payer le solde à la levée des réserves.
Une réserve précise, localisée et photographiée se lève sans discussion.
Après la réception
Suivre la levée des réserves
Après la réception, tenez un tableau des réserves : description, date de la réception, date d’intervention annoncée, date de levée effective. Chaque reprise se vérifie sur place, et la levée se constate par écrit, réserve par réserve, idéalement avec l’expert pour les points techniques. Une reprise incomplète ou maladroite se signale à nouveau. Relancez par écrit les réserves restées sans réponse, en rappelant les engagements pris au procès-verbal.
Pendant la première année, signalez aussi par écrit tout nouveau désordre au titre de la garantie de parfait achèvement. Les premiers mois révèlent parfois des fissures d’enduit, des réglages de menuiseries ou des défauts d’équipements qui n’étaient pas visibles le jour de la réception.
Les garanties
Les garanties qui commencent
La réception fait courir la garantie de parfait achèvement, pendant laquelle le constructeur doit réparer les désordres réservés ou signalés par écrit dans l’année, la garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables, d’au moins deux ans, et la garantie décennale pour les désordres compromettant la solidité ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination. L’assurance dommages-ouvrage préfinance les réparations relevant de la décennale.
Conservez le procès-verbal, ses annexes et la correspondance : ils sont la base de tout recours ultérieur.
Les documents
Le dossier de fin de chantier
À la réception, demandez les documents de la maison : notices des équipements, attestations d’assurance, plans conformes à l’exécution, et pour un permis déposé depuis 2022 les éléments relatifs à la RE2020, dont l’attestation de fin de travaux à joindre à la déclaration d’achèvement et de conformité. Ces documents servent pour l’entretien, les garanties et une future revente.
L’expertise
L’assistance d’un expert
L’expert indépendant vous accompagne à la réception : il contrôle la maison avec méthode, rédige avec vous des réserves précises et vous permet de bénéficier des règles prévues pour le maître d’ouvrage assisté. La visite réception est proposée à 720 € TTC jusqu’à 75 m², puis 3 € par m², avec la gestion du dossier et le déplacement selon la grille de la page nos tarifs. Retrouvez le suivi CCMI complet.
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
La réception peut-elle être refusée ?
Oui, si la maison n’est pas en état d’être reçue, par exemple si elle n’est pas habitable ou présente des défauts graves. Le refus doit être motivé par écrit.
Combien est consigné en cas de réserves ?
Une somme au plus égale à 5 % du prix, jusqu’à la levée des réserves.
Quel délai pour signaler un défaut après la remise des clés ?
Sans professionnel à la réception, huit jours par lettre recommandée pour les vices apparents non signalés. Assisté, vous payez le solde à la levée des réserves.
Quelles garanties commencent à la réception ?
La garantie de parfait achèvement d’un an, la garantie de bon fonctionnement d’au moins deux ans et la garantie décennale.
Qu’est-ce qu’une réception tacite ?
Une réception déduite de la prise de possession et du paiement sans réserve. Mieux vaut une réception expresse, avec procès-verbal.
Combien coûte l’assistance à la réception ?
La visite réception est à 720 € TTC jusqu’à 75 m², puis 3 € par m², avec la gestion du dossier et le déplacement détaillés sur notre page tarifs.
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Sources
- Code civil, articles 1792 à 1792-6, Légifrance
- Code de la construction et de l’habitation, articles L231-8 et R231-7, Légifrance
- Code des assurances, article L242-1, Légifrance
