Construction CCMI
Faire construire en Ille-et-Vilaine : étude de sol et loi ELAN
Avant de faire construire une maison en Ille-et-Vilaine, une question technique conditionne toutes les autres : que vaut le sol du terrain ? Depuis la loi ELAN, une étude géotechnique préalable est obligatoire pour la vente d’un terrain constructible dans les zones d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles. Dans le département, l’exposition est faible au centre de beaucoup de communes, mais le terrain d’une parcelle peut réserver des surprises : altérites argileuses épaisses, remblais, alluvions des vallées, sols compressibles des marais de Dol, anciennes carrières signalées par Géorisques. Ce guide explique ce que prévoit la loi, ce que contient une étude de sol, comment le constructeur doit en tenir compte et comment l’expert vérifie, fouilles ouvertes, que ses prescriptions sont appliquées.
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Construction CCMI
L’essentiel
Dans les zones d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, le vendeur d’un terrain constructible doit fournir une étude géotechnique préalable, et le constructeur doit ensuite suivre une étude de conception ou appliquer des dispositions constructives forfaitaires, dont un ancrage minimal des fondations de 0,80 mètre en exposition moyenne et de 1,20 mètre en exposition forte, sauf sol dur non argileux à moindre profondeur. En exposition faible, l’étude n’est pas imposée par ce texte, mais elle reste vivement recommandée sur les terrains à risque. L’expert contrôle, lors de la visite fondations, la conformité des fouilles à l’étude.
Le sol se paie une fois à l’étude, ou plusieurs fois en reprises : l’étude géotechnique est le premier investissement d’une maison.
La loi
Ce que prévoit la loi ELAN
La loi ELAN de 2018 a créé un dispositif de prévention des désordres liés au retrait-gonflement des argiles. Dans les zones d’exposition moyenne ou forte, définies par la carte nationale, le vendeur d’un terrain non bâti constructible doit fournir une étude géotechnique préalable, annexée à la promesse ou à l’acte de vente. Lors de la construction d’une maison, le constructeur doit soit suivre les recommandations d’une étude géotechnique de conception, soit respecter des dispositions constructives forfaitaires définies par arrêté.
Ces obligations ne s’appliquent pas en zone d’exposition faible. Elles fixent un minimum, et rien n’empêche, ni ne déconseille, de réaliser une étude de sol sur un terrain dont la nature est incertaine.
Le département
Les sols d’Ille-et-Vilaine
En Ille-et-Vilaine, la carte nationale d’exposition indique dans beaucoup de cas une exposition faible au centre des communes, et moyenne à Saint-Malo par exemple. Mais la nature du sol varie à l’échelle de la parcelle : les schistes du Briovérien s’altèrent en surface en matériaux argileux d’épaisseur variable, les vallées de la Vilaine, de l’Ille, de la Seiche ou du Meu portent des alluvions parfois compressibles, les marais de Dol des sédiments marins et des tourbes, et Géorisques signale d’anciennes carrières souterraines à Betton ou à Chartres-de-Bretagne.
Des sécheresses ont été reconnues catastrophes naturelles en 2003 à Guichen, Liffré, Montfort-sur-Meu ou Châteaubourg, et en 2022 à Dol-de-Bretagne : le phénomène existe, même s’il reste moins marqué que dans d’autres régions.
L’étude
Ce que contient une étude de sol
L’étude géotechnique préalable caractérise le terrain par des sondages et des essais : nature et épaisseur des couches, présence d’argiles sensibles, niveau d’eau, et premières recommandations sur le mode de fondation. L’étude de conception, plus poussée, s’appuie sur le projet précis de la maison pour définir le type de fondation, sa profondeur, les dispositions de rigidité de la structure et les mesures de gestion des eaux.
Ces études sont réalisées par des bureaux d’études géotechniques et suivent une classification normalisée des missions. Le rapport doit être lisible : profondeur d’ancrage recommandée, dispositions particulières, et zones du terrain à éviter.
Le carottage révèle l’épaisseur des altérites argileuses sous la terre végétale.
Le forfaitaire
Les dispositions constructives forfaitaires
Lorsque le constructeur ne suit pas une étude de conception, il doit appliquer les dispositions forfaitaires fixées par arrêté. Elles imposent notamment une profondeur minimale d’ancrage des fondations de 0,80 mètre en exposition moyenne et de 1,20 mètre en exposition forte, sauf présence d’un sol dur non argileux à une profondeur moindre, des fondations continues et homogènes, une structure rigide, les chaînages horizontaux et verticaux étant un moyen d’y parvenir, et une gestion des eaux pluviales et des végétaux qui éloigne l’eau et les racines des fondations.
Ces dispositions sont un socle minimal. Sur un terrain hétérogène ou en pente, une étude de conception permet d’adapter les fondations au sol réel.
Le contrat
L’étude dans le contrat de construction
Le contrat de construction de maison individuelle doit tenir compte du sol : type de fondations, éventuel vide sanitaire, adaptations au terrain, et leur coût. Lorsque l’étude révèle un sol médiocre, des fondations plus profondes ou spéciales peuvent entraîner un surcoût. Il est préférable de le connaître avant de signer, plutôt qu’en cours de chantier.
Demandez au constructeur la manière dont il a intégré l’étude de sol, et vérifiez que la notice descriptive et les plans d’exécution reprennent ses recommandations.
Les terrains à risque
Les terrains qui méritent une étude
Même en exposition faible, certains terrains justifient une étude de sol. Un terrain en fond de vallée, proche d’un cours d’eau ou d’une zone humide, peut présenter des alluvions compressibles et une nappe proche. Un terrain remblayé, ancienne carrière, ancienne décharge, terrassement de lotissement, peut tasser inégalement. Un terrain en pente demande d’adapter les fondations et de gérer le ruissellement. Un terrain boisé ou récemment défriché peut cacher des souches et des sols remaniés.
L’historique de la parcelle, les cartes anciennes, les informations de la mairie et des voisins aident à repérer ces situations. Dans le doute, le coût d’une étude reste modeste au regard de celui d’une reprise en sous-œuvre.
La profondeur des fouilles se mesure sur tout le pourtour, pas en un seul point.
Les eaux
Arbres, eaux pluviales et abords
Le guide établi par le ministère chargé de l’environnement et le BRGM sur le retrait-gonflement des argiles recommande d’éloigner les arbres de la maison, à une distance au moins égale à leur hauteur adulte, de collecter les eaux pluviales et de les rejeter loin des fondations, et de réaliser un trottoir périphérique étanche. Ces précautions comptent autant que la profondeur des fondations.
Elles se prévoient dès la conception du projet, dans l’implantation de la maison et l’aménagement des abords.
La visite
Vérifier sur le chantier
La visite fondations permet de contrôler, fouilles ouvertes, que les prescriptions de l’étude sont appliquées : profondeur réelle des fouilles sur tout le pourtour, nature du fond de fouille, absence d’eau stagnante et de terre remaniée, homogénéité des semelles, ferraillage, attentes de chaînages. Une fouille moins profonde que prévu sur une partie du périmètre se corrige en quelques heures avant le coulage.
L’expert lit l’étude de sol et le compare au chantier, ce que le maître d’ouvrage non spécialiste ne peut pas faire seul.
L’expertise
Un suivi de construction indépendant
Le suivi de construction CCMI comprend six visites, des fondations à la réception. La visite fondations est proposée à 510 € TTC jusqu’à 75 m², puis 3 € par m², avec une gestion du dossier de 450 € pour l’ensemble du chantier et un déplacement de 60 € jusqu’à 100 km. Notre guide sur les fissures de sécheresse montre ce que coûte, après coup, une fondation mal adaptée.
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
L’étude de sol est-elle obligatoire en Ille-et-Vilaine ?
Elle est imposée par la loi ELAN dans les zones d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles. En exposition faible, elle n’est pas obligatoire au titre de ce texte, mais reste recommandée sur un terrain incertain.
Quelle profondeur de fondation en zone argileuse ?
Avec les dispositions forfaitaires, au moins 0,80 mètre en exposition moyenne et 1,20 mètre en exposition forte, sauf sol dur non argileux à moindre profondeur. Une étude de conception peut définir d’autres dispositions.
Qui paie l’étude de sol ?
L’étude préalable est à la charge du vendeur du terrain en zone moyenne ou forte. L’étude de conception relève du projet de construction.
Les chaînages sont-ils obligatoires ?
Les dispositions forfaitaires exigent une structure rigide, les chaînages horizontaux et verticaux étant un moyen d’y parvenir.
Un arbre peut-il compromettre une maison neuve ?
Sur un sol argileux, oui. On recommande une distance au moins égale à sa hauteur adulte, ou un écran anti-racines.
L’expert vérifie-t-il l’étude de sol ?
Il la lit et contrôle, fouilles ouvertes, que ses prescriptions sont appliquées sur le chantier.
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Sources
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 68, et code de la construction et de l’habitation, Légifrance
- Arrêté du 22 juillet 2020 relatif aux techniques particulières de construction dans les zones exposées au retrait-gonflement des argiles, Légifrance
- Ministère de la Transition écologique et BRGM, guide sur le retrait-gonflement des argiles
